Kat Mülkiyetinde İşletme Projesi Nedir? İtiraz Süreci

Birçok apartman yöneticisi "işletme projesi" kavramını ya hiç duymamış ya da yıllar önce bir kez hazırlayıp çekmeceye kaldırmış. Oysa işletme projesi, aidat belirlemenin ve gider yönetiminin hukuki temelidir.

Bu yazıda işletme projesinin ne olduğunu, nasıl hazırlandığını ve bir sakin itiraz ederse sürecin nasıl işlediğini anlatıyoruz.

İşletme Projesi Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi uyarınca yönetici, her yıl ileriki döneme ait gider tahmini içeren bir "işletme projesi" hazırlamak ve tüm kat maliklerine tebliğ etmek zorundadır.

İşletme projesi, özünde bir bütçe belgesidir:

Dönem içinde yapılacak harcamalar kalem kalem tahmin edilir
Bu harcamaların toplam tutarı bağımsız bölüm sayısına veya arsa payına bölünür
Her kat malikinin ödemesi gereken aylık avans (aidat) tutarı belirlenir

İşletme projesi olmadan aidat toplamak hukuki boşluk yaratır; itiraz durumunda yönetici savunmasız kalabilir.

İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır?

Gider Kalemlerini Belirle

Tipik kalemler:

Personel giderleri (maaş, SGK)
Bakım sözleşmeleri (asansör, yangın, doğalgaz)
Ortak alan elektrik/su/doğalgaz
Sigorta (DASK ve bina sigortası)
Temizlik malzemeleri
Beklenmedik giderler için yedek pay (%10–20 önerilir)

Dönem ve Toplam Tutarı Belirle

İşletme projesi genellikle 1 yıllık dönem için hazırlanır (Ocak–Aralık). Toplam gider tahminini yılın 12 ayına bölerek aylık işletme tutarı bulunur.

Aylık Payı Hesapla

Aylık toplam ÷ Kat sayısı = Aylık avans (eşit pay yöntemi)

Arsa payı yönteminde bölüşüm arsa payları oranında yapılır.

Tebliğ Et

Hazırlanan proje noter aracılığıyla veya imzalı tutanakla tüm kat maliklerine tebliğ edilir. Tebliğsiz proje hukuki olarak geçersiz sayılabilir.

İtiraz Süreci Nasıl İşler?

İtiraz Hakkı

Kat maliki, işletme projesinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içinde itiraz hakkına sahiptir. Süre geçtikten sonra proje kesinleşir ve aidatlar o proje üzerinden toplanır.

İtiraz Mercii

İtiraz, sitenin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yapılır. Dava dilekçesinde itirazın gerekçesi açıkça belirtilmelidir.

Gerekçe Olabilecek Durumlar

Gider kalemlerinin gerçekçi olmaması (aşırı şişirilmiş tahminler)
Dağıtım anahtarının Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun olmaması
Tebliğ usulüne uyulmamış olması
Proje onaylanmış kat kurulu kararına aykırılık

İtiraz Sonucu

Mahkeme projeyi ya onar ya da düzelterek onaylar. İtiraz süreci tamamlanana kadar eski projenin aidatlarını ödemeye devam etmek genellikle önerilir; aksi hâlde gecikme faizi doğabilir.

Yönetici İçin Kontrol Listesi

[ ] Geçen yılın gider gerçekleşmesini analiz et
[ ] Sözleşmelerdeki fiyat artışlarını yansıt (enflasyon, hizmet zammı)
[ ] Yedek akçe payını ekle
[ ] Arsa payı veya eşit pay dağıtım yöntemini belirle
[ ] Proje belgesini hazırla (kalemler ve toplam)
[ ] Kat maliklerine tebliğ et (belgelere ekle)
[ ] Tebliğ tarihinden 7 gün sonra projenin kesinleştiğini kaydet

İşletme projesi ve bütçe yönetimini yazılım üzerinden takip etmek istiyorsanız Siteyo'yu ücretsiz deneyin — gider planlaması ve dönem raporları tek panelde.